Tout savoir sur l'impôt sur les bénéfices et gains immobiliers

En Suisse, l'impôt sur le gain immobilier (IGI) est un prélèvement cantonal majeur qui a un impact direct sur la plus-value nette réalisée lors d’une vente immobilière :

• Le calcul de l’impôt sur le gain immobilier repose sur la différence entre le prix d'aliénation et la valeur d'acquisition, incluant les impenses.
• Le taux de cette taxe est dégressif : plus la durée de détention est longue, plus la charge fiscale diminue, passant par exemple de 30 % à moins de 10 % selon les paliers cantonaux.
• Le droit permet de différer le paiement en cas de remploi, à condition que le produit de la vente soit réinvesti dans une nouvelle résidence principale en Suisse.

Qu’est ce que l'impôt sur le gain immobilier (IGI) ?

L'impôt sur le gain immobilier est un impôt prélevé en Suisse lors de la vente d’un bien immobilier lorsqu’un bénéfice est réalisé sur cette vente. Il s’agit d’un impôt distinct de l’impôt sur le revenu ordinaire et propre à chaque canton.

Qu’entend-on par bénéfice ou gain immobilier ?

Le gain immobilier correspond à la différence entre le prix de vente du bien et le prix d’acquisition et les coûts investis valorisants. Par exemple, si l’on achète une maison individuelle et que l’on y effectue des travaux, alors le montant des travaux augmente sa valeur vénale.

Qui doit payer cet impôt ?

Toute personne (physique) qui vend un bien immobilier qu’elle possédait dans sa fortune privée. Si le bien faisait partie de la fortune commerciale (ex. biens détenus par une entreprise), les règles peuvent être différentes, et cela peut être taxé via l’impôt sur le revenu ou sur le bénéfice selon le canton.

La différences entre les systèmes monistes et dualistes

Bien que nous soyons dans un système fédéral, les règles diffèrent selon l'emplacement de votre bien.

Le système vaudois et genevois (Dualiste)

Dans la majorité des cantons romands, on applique le système dualiste. Cela signifie que le gain immobilier réalisé par un particulier est imposé via cet impôt spécial (IGI), tandis que le gain réalisé par une entreprise est imposé comme un bénéfice commercial ordinaire.

L'exception zurichoise ou bernoise (Moniste)

Si vous possédez des biens en Suisse alémanique, sachez que le système moniste y est fréquent : tous les gains immobiliers (privés ou pros) passent par le même impôt sur le gain immobilier.

Comment est calculé l'impôt sur les gains immobiliers ?

En Suisse, le calcul de l’impôt sur le gain immobilier (IGI) ne repose pas sur le prix de vente total, mais uniquement sur le bénéfice net réalisé.

Pour déterminer ce montant, les administrations fiscales cantonales font la différence entre la valeur de sortie et la valeur d'entrée, tout en tenant compte de la durée pendant laquelle vous avez possédé l’objet.

La formule de calcul fondamentale

Pour obtenir la base imposable, l’administration utilise l’équation suivante :

• Gain imposable = Prix de vente - (Prix d'achat + Impenses)

Sachant que :

• Le prix de vente : il s'agit du montant authentifié par le notaire. On en déduit les éventuels frais de courtage et commissions d'agence.
• Le prix d'achat : c'est le prix payé lors de l'acquisition initiale. Si le bien a été acquis il y a très longtemps (souvent plus de 20 ou 30 ans selon les cantons), on peut parfois utiliser la valeur fiscale ou la valeur d'estimation de l'époque comme base de calcul.
• Les impenses : ce sont toutes les dépenses qui ont permis d'augmenter la valeur du bien ou qui sont liées aux transactions (notaire, droits de mutation, travaux de plus-value).

Les différents types d’impenses

On distingue deux types d’impenses :

• Les impenses amélioratives : ce sont des travaux qui augmentent la valeur ou la qualité du bien, comme l’ajout d’une terrasse, la rénovation complète d’une cuisine ou d’une salle de bain, etc.
• Les impenses réparatoires ou d’entretien spécial : certaines réparations majeures peuvent être admises si elles prolongent la durée de vie du bien ou évitent sa dépréciation, par exemple le remplacement complet de canalisations ou la réfection de la façade.

En revanche, les dépenses ordinaires d’entretien ou de réparation courante (peinture, petites réparations, jardinage, etc.) ne sont pas considérées comme des impenses et ne peuvent pas être déduites.

La durée de détention

Sachez que la durée de détention d’un objet influence directement le montant de l’impôt sur les gains immobiliers. En effet, il s’agit ici de favoriser la détention durable du patrimoine et de décourager les ventes spéculatives à court terme.

Ainsi, plus vous détenez votre bien longtemps, plus le taux d’imposition baisse. Par exemple, dans le canton de Vaud ou de Genève, l'impôt diminue par paliers annuels. Après 20 ou 25 ans, la réduction sur l'impôt de base peut atteindre 50% à 100% (selon le canton et le type de bien).

À l'inverse, si vous revendez votre bien après une période très courte (généralement moins de 2 à 5 ans), une majoration est appliquée. Cette "surtaxe de spéculation" peut augmenter l'impôt de manière significative pour décourager les opérations de commerce  d’immeubles.

Les taux et barèmes cantonaux (Vaud, Genève, Valais)

Chaque canton applique sa propre courbe de taxation :

Le report d'imposition : la clé pour changer de logement sans ponction fiscale

Si vous vendez pour racheter, l'autorité fiscale vous permet de ne pas payer l'impôt immédiatement. On parle alors de différé d'imposition pour remploi. C'est un levier financier majeur qui permet de réinvestir l'entier de sa plus-value dans son futur foyer plutôt que de verser une part importante à l'administration cantonale.

Les conditions strictes de la résidence principale

Tout d’abord, le bien vendu doit avoir été votre résidence principale effective (là où vous étiez annoncé au contrôle des habitants). Les résidences secondaires, les biens mis en location ou les immeubles de rendement sont strictement exclus de ce privilège.

L'administration fiscale exige une continuité. Si vous louez votre maison pendant trois ans avant de la vendre, vous risquez de perdre le droit au report car le bien aura perdu son statut de "résidence principale" au moment de l'aliénation.

Délais et montants

Le délai admis entre la vente et l'achat varie selon les cantons, mais la norme se situe entre 12 et 24 mois  Le montant du report dépend de la réutilisation de votre produit de vente :

• Remploi total : si le prix d'acquisition de votre nouveau logement est supérieur ou égal au prix de vente de l'ancien, l'entier de l'impôt est différé. Vous ne payez rien au moment de la transaction.
• Remploi partiel : si votre nouvelle acquisition coûte moins cher (par exemple, si vous vendez une grande villa pour un appartement plus petit à la retraite), la part du gain qui n'est pas réinvestie est imposée immédiatement.

FAQ : tout savoir sur l'impôt sur les gains immobiliers

Quand doit-on payer l’impôt après la vente ?

L’administration envoie la facture quelques mois après l'acte, mais le notaire prélève généralement une provision sur le prix de vente pour garantir ce paiement. Cette retenue sécurise l'acheteur et assure le règlement immédiat de votre dette fiscale.

Peut-on déduire les frais d'entretien courant ?

Non, les frais d'entretien (peinture, révision de chaudière) se déduisent uniquement de votre impôt sur le revenu annuel. Seuls les travaux à plus-value, qui augmentent la valeur intrinsèque du bien, réduisent l'impôt sur le gain immobilier.

Que se passe-t-il en cas de perte immobilière ?

Si le prix de vente est inférieur au prix d'achat total (frais inclus), aucun impôt n'est dû. Selon les cantons, cette perte peut parfois être compensée avec les bénéfices d'autres ventes immobilières réalisées la même année.

L'impôt est-il dû lors d'un héritage ou d'une donation ?

Le paiement est différé : l'héritier ne paie rien au moment du transfert, mais il récupère l'historique fiscal du bien. L'impôt sera calculé sur la plus-value totale depuis l'achat initial le jour où l'héritier vendra le bien.

Quel est l'impact d'un retrait LPP (2ème pilier) lors de la vente ?

Le remboursement du montant prélevé à votre caisse de pension est obligatoire si vous ne réinvestissez pas dans un nouveau logement. Ce remboursement n'est toutefois pas déductible du calcul de votre gain immobilier imposable.