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En Suisse, le décompte de charges (ou décompte des frais accessoires) est le document que votre bailleur vous remet pour faire le bilan réel des charges liées à votre logement :

  • Il compare les acomptes payés chaque mois avec les dépenses réelles de l'immeuble pour le chauffage, l'eau et l'entretien ;
  • Si le montant total des frais réels dépasse vos acomptes, vous devez payer la différence ; dans le cas contraire, le bailleur vous rembourse le surplus.
  • Seuls les frais inscrits précisément dans le contrat de bail sont facturables, et vous disposez d'un droit de regard sur toutes les factures originales.


En quoi consistent les charges locatives en Suisse ?

En droit du bail suisse, on distingue le loyer net (le prix de la mise à disposition des murs) des frais accessoires (charges locatives). Ces derniers correspondent aux prestations réelles fournies par le bailleur ou un tiers, liées à l'usage de la chose louée.


La règle d'or : "Ce qui n'est pas écrit n'est pas dû"

Selon l’article 257a du Code des Obligations, le locataire ne doit payer les frais accessoires que s’il en a été convenu expressément dans le contrat de bail.


Si votre bail mentionne simplement un "loyer charges comprises" sans détailler les postes, la gérance ne peut théoriquement pas vous réclamer de supplément en fin d'année.


Les deux systèmes de facturation des frais accessoires

Deux systèmes de facturation coexistent pour les charges locatives  :

  • Le système d'acomptes : il s’agit du système le plus courant. Dans ce cas-ci, vous le locataire verse chaque mois une provision. À la fin de la période de chauffe, le bailleur établit un décompte réel. Si les frais réels dépassent les acomptes, le locataire paie la différence (solde débiteur). Dans le cas contraire, il est remboursé.
  • Le forfait : le montant est fixé à l'avance sur la base d'une moyenne. Il n'y a pas de décompte annuel, et aucune des parties ne peut réclamer de complément ou de remboursement.


Quels frais peuvent être facturés dans le décompte des charges ?

Les charges dont vous êtes redevables en tant que locataires doivent figurer dans votre contrat de bail. Tous les autres frais annexes ou coûts généraux peuvent être contestés auprès de la Commission de conciliation.


Les frais admissibles

  • Chauffage et eau chaude : mazout, gaz, électricité, révision de la citerne, ramonage, frais de compteurs de chaleur.
  • Électricité des communs : éclairage de la cage d'escalier, des caves et des locaux communs.
  • Conciergerie : salaire du concierge (y compris charges sociales), matériel de nettoyage.
  • Taxes de services : épuration des eaux usées, taxe poubelles (si non payée individuellement).
  • Entretien courant : abonnement d'entretien de l'ascenseur, entretien du jardin (tonte, taille).


Bon à savoir : pour consulter la liste détaillée des frais accessoires admissibles, nous vous invitons à consulter le site internet de l’Association des locataires (ASLOCA).


Les frais interdits

Votre bailleur ou bailleresse ne peut jamais facturer des frais liés à l'entretien de l'immeuble lui-même ou à sa gestion administrative. Sont donc exclus les postes suivants :

  • Honoraires administratifs de l’agence immobilière pour la gestion du bail ;
  • Frais de recherche de locataire/publicité immobilière ;
  • Rénovations ou réparations structurelles (toit, façade, gros travaux) ;
  • Intérêts sur emprunts ou coûts financiers du propriétaire ;
  • Impôts fonciers du propriétaire.


Attention : un forfait administratif de 2 à 3% sur les frais de chauffage et d'eau chaude uniquement est généralement admis par la jurisprudence.


Le Tribunal fédéral suisse est très strict : les frais accessoires ne doivent couvrir que des dépenses liées à l'usage de la chose louée.


Décompte des charges locatives : calendrier, délais et prescription

La majorité des immeubles calquent leur décompte sur la période de chauffe, qui s’étend du 1er juin au 31 mai.


C'est un usage professionnel (établi par la SVIT ou les chambres immobilières) pour englober tout l'hiver dans un seul exercice. Cependant, certains baux peuvent prévoir l'année civile (1er janvier - 31 décembre).


Quand envoyer le décompte des charges ?

La loi ne fixe pas une date précise au jour près, mais le Tribunal fédéral et les usages locaux considèrent que 6 mois après la clôture de l'exercice est le délai maximal pour envoyer le décompte.


Bon à savoir : si le bailleur ou la bailleresse envoie le décompte après 8 ou 10 mois, il/elle ne perd pas son droit de réclamer l'argent, mais le locataire pourrait théoriquement demander des dommages et intérêts s'il prouve que ce retard lui cause un préjudice financier.


Quand contester le décompte des charges ?

La plupart des décomptes mentionnent en bas de page : "Sans contestation de votre part dans les 30 jours, ce décompte est considéré comme accepté."


Ce délai de 30 jours n'est pas une "péremption" légale. Même si vous ne réagissez pas dans les 30 jours, vous gardez le droit de contester tant que vous n'avez pas payé le solde sans réserve. Une fois payé, il est plus difficile de revenir en arrière, sauf si vous prouvez avoir été induit en erreur.


Existe-t-il une période de prescription ?

Oui, le Code des Obligations (Art. 128 al. 1) prévoit une prescription de 5 ans pour les créances de loyers et autres prestations périodiques :

  • Pour le bailleur : il a 5 ans pour vous réclamer un solde impayé.
  • Pour le locataire : vous avez 5 ans pour réclamer le remboursement d'un trop-perçu (si, par exemple, il découvre 3 ans plus tard que la gérance facturait des frais interdits).


Comment vérifier l'exactitude de son décompte ?

Ne vous contentez pas de regarder le montant final. Une vérification rigoureuse s'impose :

  • Vérifiez les clés de répartition : les charges sont souvent réparties entre les locataires au prorata de la surface (m2) ou du volume (m3) de l'appartement. Assurez-vous que votre quote-part est correcte.
  • Demandez les justificatifs : l'article 257b du CO donne au locataire le droit de consulter les factures originales. Une gérance transparente vous permettra d'examiner les factures de mazout ou les fiches de salaire du concierge.
  • Comparez avec l'année précédente : une hausse soudaine de 30% sans changement de comportement de consommation doit vous alerter. Elle peut être due à l'explosion des prix de l'énergie ou à une erreur de saisie.


Décompte de charges erroné : comment le contester ?

Si vous constatez une erreur, une hausse injustifiée ou la présence de frais interdits (comme des frais de gérance), vous êtes en droit de contester votre décompte de charges annuel.


Conformément à l’art. 257b CO, vous avez le droit d'exiger les factures originales et les justificatifs auprès de votre régie.


En cas d’erreur ou d'abus, envoyez un courrier (idéalement en recommandé) détaillant les postes litigieux et demandez une correction du décompte. Si vous réglez le solde pour éviter des rappels, précisez impérativement que vous payez "sous réserve de tous vos droits". Cela vous permettra de contester plus tard.


En l'absence d'accord, vous pouvez porter l'affaire devant la Commission de conciliation de votre district. Cette procédure est gratuite pour les litiges liés au bail à loyer.


FAQ

La gérance peut-elle augmenter mes acomptes de charges en cours d'année ?

Oui, si le décompte final montre un solde systématiquement débiteur important. Le bailleur peut adapter les acomptes pour l'avenir afin d'éviter au locataire une facture trop lourde l'année suivante. Cela doit être notifié via une formule officielle.


Que faire si mon décompte arrive avec deux ans de retard ?

Vous restez légalement redevable du paiement tant que le délai de prescription de 5 ans n'est pas atteint. Cependant, un retard excessif peut parfois être contesté si cela porte préjudice au locataire (par exemple, impossibilité de prévoir son budget).


Les frais de jardinage sont-ils toujours à la charge du locataire ?

Seulement si le bail le mentionne. L'entretien courant (tonte, désherbage) est une charge locative. En revanche, le remplacement d'un arbre mort ou la création d'un nouvel aménagement paysager incombe au propriétaire.


Puis-je refuser de payer si je n'ai pas pu voir les factures originales ?

Vous avez un droit de rétention partiel. Vous pouvez exiger de voir les pièces justificatives avant de régler le solde. Il est conseillé de consigner le montant contesté ou d'informer la gérance par écrit (courrier recommandé) de votre démarche.


Est-ce que la taxe de raccordement TV (type UPC/Cablecom) fait partie des charges ?

Oui, elle est souvent incluse dans les frais accessoires. Notez que si vous n'utilisez pas la prise téléréseau, vous pouvez demander à la gérance de la plomber pour ne plus payer cette taxe spécifique.