Comment acheter un appartement en Suisse : notre guide complet

Pour acheter un bien immobilier en Propriété Par Étages (PPE) les conditions sont sensiblement les mêmes que pour l’acquisition d’une maison individuelle, à quelques différences près :

• L’achat en PPE confère un droit exclusif sur un logement et une quote-part chiffrée sur les parties communes, inscrite au Registre foncier.
• Au-delà du prix de vente, vous devez vous acquitter d'acomptes de charges afin de couvrir les honoraires de la gérance, le chauffage, l’entretien courant, la conciergerie et les assurances.
• En devenant copropriétaire, vous êtes tenu de respecter le RAU (Règlement d’administration et d’utilisation) qui régit la vie commune et impose des restrictions

Comment fonctionne une Propriété par Étages (PPE) ?

Quel que soit votre canton de résidence, la majorité des appartements sont vendus sous le régime de la PPE.

Qu'est-ce que la PPE ?

La PPE est une forme de copropriété où vous possédez une part personnelle avec un droit d'usage exclusif sur une unité d'étage (vos "parties privatives") et une part proportionnelle (exprimée en millièmes ou parts de copropriété) sur les parties communes (terrain, toiture, escaliers, ascenseur).

Le règlement de copropriété et l'administrateur

Chaque PPE est régi par un Acte constitutif déposé au Registre foncier, lequel contient généralement (ou est complété par) le Règlement d'administration et d'utilisation (RAU).

Il définit la répartition de l'immeuble en parts d'étages et fixe les parts de copropriété (en millièmes ou en centièmes). C’est ce chiffre qui détermine votre poids lors des votes en assemblée et votre quote-part des charges. Quant au RAU, il précise :

• La répartition des charges : qui paie quoi (ascenseur, chauffage, conciergerie).
• L'attribution des droits d'usage particuliers : par exemple, si un jardin est une "partie commune" mais que seul l'appartement du rez-de-chaussée a le droit de l'utiliser.
• Les règles de majorité : pour décider de travaux de rénovation ou de changements esthétiques.
• Le rôle de l'administrateur : ses pouvoirs et ses responsabilités.

Comparatif de vos droits en PPE

Type de droit	Ce que vous gérez seul	Ce qui nécessite un vote
Droit exclusif	Décoration intérieure, cuisine, sols.	Murs porteurs, fenêtres (aspect extérieur).
Parties communes	Utilisation de l'ascenseur, escaliers.	Rénovation façade, changement de chauffage.
Droit d'usage particulier	Jouissance d'un jardin ou d'un balcon.	Toute modification structurelle de ces zones.

Le fonds de rénovation : votre assurance contre les imprévus

C'est en quelque sorte le compte épargne de l'immeuble. Chaque copropriétaire y verse une cotisation annuelle pour anticiper les grosses rénovations (façades, toit, chauffage). Attention, car le Code civil loi n'oblige pas sa création (art. 712l CC).

Le conseil de l'expert : avant d'acheter, demandez les trois derniers procès-verbaux d'assemblée générale. Si le fonds est vide et que le toit doit être refait, vous devrez sortir des milliers de francs de votre poche immédiatement après l'achat.

Comment financer l’achat en propriété par étages ?

En Suisse, l'accès à la propriété est régi par des directives strictes édictées par l'ASB (Association suisse des banquiers) et la FINMA. Pour acheter un appartement, vous devez généralement apporter au minimum 20 % du prix d’achat sous forme de fonds propres.

La règle des 20% de fonds propres

Pour acheter, vous devez payer de votre poche au moins 20 % de la valeur du bien. Mais attention, la provenance de cet argent est strictement réglementée :

• Les 10 % de liquidités obligatoires : au moins la moitié de vos fonds (soit 10 % du prix de vente) doivent provenir de vos économies directes, d'un 3ème pilier ou encore d’un avancement d’hoirie.
• Le recours au 2ème pilier (LPP) : vous pouvez utiliser vos avoirs de prévoyance professionnelle pour couvrir les 10 % restants. Vous avez le choix entre retirer l'argent (ce qui réduit votre future retraite) ou le mettre en gage (ce qui sert de garantie à la banque sans toucher au capital).

Le piège à éviter : la banque se base sur la "valeur de gage" de l’objet. Si vous achetez un appartement 1 000 000 CHF mais que l'expert de la banque l'estime à 900 000 CHF, vous devrez payer la différence de 100 000 CHF de votre poche, en plus des 20 % d'apport.

Test de résistance : pourquoi la banque simule un taux à 5%

Disposer des fonds propres requis ne suffit pas à valider votre financement. En effet, la banque vérifie votre capacité de soutien de la dette.

Elle utilise un taux d'intérêt théorique de 5 % pour s'assurer que vous pourriez toujours payer vos mensualités en cas de crise.

La règle est simple : les charges totales du logement (intérêts, amortissement et frais d'entretien estimés à 1 %) ne doivent pas dépasser 33 % de votre revenu annuel brut.

Checklist avant d’acheter un appartement en PPE

1. Demander les 3 derniers PV d'assemblée générale.
2. Vérifier l'état du fonds de rénovation.
3. Lire le RAU (animaux autorisés ? professions libérales ?).
4. Calculer les charges PPE mensuelles.

Quelles sont les étapes de l’achat en PPE ?

L’acquisition d'un appartement est une procédure de droit public strictement encadrée. Le notaire agit comme un officier public impartial, garant de la sécurité juridique de la transaction pour l'acheteur, le vendeur et l'établissement de financement.

La promesse de vente et l’achat

Une fois que vous avez obtenu votre attestation de financement et que l'accord sur le prix est scellé, la première étape consiste à obtenir la signature d'une promesse de vente et d'achat.

Pour être valable, toute promesse de vente immobilière doit prendre la forme d’un acte authentique signé devant notaire. Un simple acte sous seing privé (entre particuliers) n'a aucune valeur juridique pour transférer la propriété.

Par ailleurs, il est d'usage de verser un acompte au vendeur (5% à 10% du prix), déposé sur le compte de consignation du notaire. Ces fonds ne seront libérés qu'au moment du transfert effectif de propriété.

Le rôle de vérification du notaire

Avant de rédiger l'acte définitif, le notaire effectue des recherches essentielles au Registre foncier. Il vérifie :

• L'état des charges : il s'assure qu'aucune hypothèque légale (par exemple d'artisans ou de l'administration fiscale) ne grève le bien.
• Les servitudes : il contrôle les droits et obligations liés au terrain (droits de passage, restrictions de bâtir, etc.).
• Les documents de la PPE : le notaire intègre à l'acte le Règlement d’administration et d’utilisation (RAU) et s'assure que vous avez pris connaissance de la répartition des millièmes.

L’acte de vente et la réquisition d'inscription

Attention, la signature de l'acte de vente ne fait pas de vous le propriétaire instantané de l’objet. En droit suisse, c'est l'inscription au Registre foncier qui crée le droit de propriété.

Le jour de la signature, le notaire procède à la lecture de l'acte. Une fois signé, il envoie immédiatement une réquisition d'inscription au bureau du Registre foncier compétent. C'est à la date et à l'heure de ce dépôt que vous devenez officiellement propriétaire de votre appartement.

La gestion des cédules hypothécaires

Pour garantir votre prêt, votre banque exige la remise d'une cédule hypothécaire. Il s'agit d'un titre de gage immobilier.

Si le vendeur possède déjà des cédules sur son appartement, le notaire organise leur transfert à votre banque. C’est une opération avantageuse car elle vous évite les frais de création de nouveaux titres.

Si le montant de votre emprunt dépasse la valeur des cédules existantes, le notaire doit créer de nouvelles cédules. A savoir que les émoluments du Registre foncier et les honoraires du notaire pour cette opération sont proportionnels au montant de la créance.

La liquidation des impôts et frais

Le notaire joue aussi un rôle de percepteur pour l'État. C'est lui qui calcule et prélève :

• Les droits de mutation : l'impôt sur le transfert de propriété (variable selon les cantons, environ 2,2% à 3,3% et 0% à Genève avec l’imposition Casatax)
• Les émoluments du Registre foncier.
• Ses propres honoraires, fixés par un tarif cantonal.

Enfin, la signature finale déclenche le paiement du solde du prix de vente. Le jour de la remise des clés, un état des lieux est indispensable. Vérifiez scrupuleusement le fonctionnement des appareils, l'état des parquets et des sanitaires. Une fois le procès-verbal signé, les défauts apparents non signalés seront à votre charge.

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FAQ : Acheter en PPE

Peut-on acheter un appartement sans fonds propres ?

Non, les directives bancaires en Suisse exigent un minimum de 20 % de fonds disponibles. Il est impossible de financer 100 % du prix d'achat par une hypothèque.

Quel est l'impact d'un retrait LPP sur ma retraite ?

Le retrait anticipé réduit vos prestations de retraite (rente et capital). C’est pourquoi nous vous conseillons plutôt de privilégier le "nantissement" (mise en gage) plutôt que le retrait afin de conserver votre couverture d'assurance, si vos revenus le permettent.

Hypothèque fixe ou Saron : que choisir ?

Le taux fixe offre une sécurité budgétaire sur 5 à 15 ans. Le taux Saron (indexé sur le marché monétaire) est historiquement moins cher mais fluctue. La tendance en 2026 est de mixer les deux pour équilibrer risque et rendement.

Est-ce qu'un permis B peut acheter un appartement ?

Oui, les détenteurs d'un permis B résidant en Suisse peuvent acquérir leur résidence principale sans autorisation particulière, au même titre que les citoyens suisses.

Qu’est ce qu’une cédule hypothécaire ?

C’est un papier-valeur qui représente la créance de la banque sur votre immeuble. Elle est enregistrée au Registre foncier et sert de garantie de paiement pour votre prêt.