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La PPE permet à plusieurs propriétaires de vivre sous un même toit, tout en partageant des infrastructures communes et des responsabilités clairement définies :

  • Il s’agit de la forme de copropriété la plus courante en Suisse mais également d’un choix privilégié par les investisseurs.
  • Chaque propriétaire détient une partie privative (son logement, cave, balcon) mais détient également une quote-part des parties communes.
  • Les décisions concernant les parties communes sont prises lors de l'Assemblée Générale des Propriétaires (AG).

Qu’est-ce qu’une PPE ?

PPE : définition

La propriété par étages est définie par les articles 712a et suivants du Code civil. Ce régime crée une copropriété particulière dans laquelle chaque propriétaire détient une quote-part précise de l’immeuble, assortie d’un droit exclusif sur un appartement ou une unité déterminée.


Cette quote-part figure dans l’Acte constitutif, document fondateur qui formalise la création de la PPE et fixe la valeur de chaque unité.


Distinction entre propriété exclusive et propriété commune

Afin de distinguer clairement ce qui appartient à chacun et ce qui relève du collectif, la loi opère une séparation nette entre :


La propriété exclusive

Elle englobe les éléments d’un appartement accessibles uniquement à son propriétaire.  S’y trouvent notamment  :

  • les cloisons intérieures,
  • les sols,
  • les murs non porteurs,
  • les installations privatives,
  • les cuisines,
  • les salles de bain,
  • la plupart des équipements intégrés.

Ce périmètre peut varier légèrement selon les dispositions prévues dans l’Acte constitutif.


La propriété commune

Elle regroupe tous les éléments qui assure la stabilité, la sécurité ou le fonctionnement général de l’immeuble :

  • façades,
  • toiture,
  • structure porteuse,
  • cage d’escalier,
  • couloirs, chaufferie,
  • ascenseur,
  • conduites principales ;
  • etc.

Leur gestion incombe à l’ensemble des copropriétaires, qui doivent en assurer l’entretien, le renouvellement et la modernisation.


A ce titre, le règlement d’administration et d’usage (RAU), annexé à l’Acte constitutif, précise les droits de chacun, les règles de vie en communauté, les modalités de convocation des assemblées et les pratiques d’entretien du bâtiment.


Le calcul des quotes-parts

Les quotes-parts (ou millièmes) déterminent à la fois le poids de chaque propriétaire lors des votes en assemblée et la répartition des charges communes.


Leur calcul repose principalement sur la surface utile de l'appartement rapportée à la surface totale de l'immeuble. Cependant, ce montant est affiné par des critères de confort et de valeur, tels que l'étage, l'orientation, ou la présence d'espaces extérieurs privatifs (balcon, terrasse).


En pratique, plus la quote-part est élevée, plus le propriétaire contribue aux charges communes (entretien, réparations, fonds de rénovation), mais plus son droit de vote est fort lors des Assemblées Générales.


Comment fonctionne la gestion d’une propriété par étages ?

Vous constaterez qu’une PPE fonctionne comme une petite communauté structurée, avec ses règles bien à elle.


L’Assemblée générale des propriétaires (AG)

L’Assemblée générale (AG) est l’instance qui encadre toutes les décisions majeures concernant la PPE. Elle réunit l’ensemble des propriétaires au moins une fois par an pour approuver les comptes, fixer le budget, traiter les demandes individuelles et planifier d’éventuels travaux.


Les résolutions adoptées dépendent du type de majorité requis :

  • Majorité simple : elle s’applique aux décisions courantes, comme la validation des comptes, le renouvellement des contrats de maintenance ou l’organisation administrative générale.
  • Majorité qualifiée (double majorité) : elle intervient pour les décisions structurantes, par exemple des travaux importants, des modifications du Règlement ou des interventions sur les éléments structurels. Cette majorité exige à la fois l’accord de la majorité des propriétaires et la majorité des quotes-parts.


L’administrateur de PPE : rôle et responsabilités

Désigné par l’AG, l’administrateur d’une PPE est indispensable au bon fonctionnement quotidien et à long terme de l'immeuble. Son rôle se divise en deux grandes parties :

  • Gestion administrative et financière : il est responsable de la comptabilité (perception des charges, paiement des factures), de la préparation et de la tenue des Assemblées Générales, et surtout de la mise en œuvre concrète de toutes les décisions prises par les propriétaires.
  • Gestion technique et opérationnelle : il coordonne les travaux (devis, suivi des prestataires), gère les contrats de maintenance (ascenseur, chauffage) et traite les problèmes quotidiens (fuites, litiges internes simples).

En Suisse romande, la diversité des pratiques cantonales et la densité du parc immobilier exigent une maîtrise rigoureuse des usages locaux.


Le fonds de rénovation

Le fonds de rénovation est une cagnotte obligatoire alimentée par les contributions régulières des propriétaires, intégrées dans les charges.


Son but est de garantir que la PPE dispose des liquidités nécessaires pour financer les travaux lourds et coûteux futurs, tels que la rénovation de la façade, le remplacement de la toiture, ou la modernisation des installations techniques et de l'ascenseur.


Bon à savoir : un fonds de rénovation bien doté est le signe d'une communauté prévoyante, de quoi sécuriser votre investissement en évitant des surprises. À l'inverse, un fonds trop faible est un signal d'alarme qui pourrait signifier qu'un appel de fonds extraordinaire (une grosse facture imprévue) pourrait vous être demandé peu après l'achat. Restez donc vigilant à ce critère si vous souhaitez investir dans une PPE !


PPE : qui paie quoi ?

En termes de charges communes, chaque propriétaire participe selon l’usage qu’il fait des installations et selon les quotes-parts fixées dans l’Acte constitutif.


Le principe de répartition des charges

Les frais liés à l’immeuble comprennent des coûts répartis sur la base des millièmes :

  • l’entretien général,
  • les réparations,
  • les assurances collectives,
  • l’administration,
  • le chauffage,
  • la production d’eau chaude,
  • la maintenance des installations techniques ,
  • les provisions pour les gros travaux.

Certaines dépenses, notamment celles liées au chauffage et à l’eau chaude, suivent un système différent.


En effet, de nombreuses PPE romandes utilisent les  relevés individuels de frais de chauffage et d’eau chaude (RIFC/RIFCE) pour répartir une partie des coûts de manière plus juste.


Ce dispositif répartit une partie des coûts selon la consommation réelle, mesurée par des capteurs installés sur les radiateurs et les conduites d’eau.


Le budget annuel et les comptes

Tout au long de l'année, vous versez des avances régulières (mensuelles ou trimestrielles) qui sont destinées à couvrir les frais courants de l'immeuble.


Une fois par an, l'administrateur prépare un décompte. Ce document compare l'argent que vous avez avancé durant l'année avec le montant réel des dépenses que votre quote-part vous oblige à payer :

  • Si vous avez trop payé (avances supérieures aux dépenses réelles), vous recevez un remboursement.
  • Si les dépenses réelles ont été supérieures à vos avances (par exemple à cause d'un hiver très froid ou d'un petit problème technique), vous devez régler un complément de charges.

Ce système garantit que les comptes sont toujours précis et que le budget est adapté aux besoins réels de la PPE.


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