×

Longtemps réservés aux propriétaires et aux investisseurs institutionnels, les fonds immobiliers suisses sont désormais accessible à tous les particuliers :


  • Ils ouvrent la porte à des portefeuilles composés de dizaines d’immeubles (logements, bureaux, commerces) par des professionnels qui optimisent chaque actif afin d’assurer un rendement régulier.
  • Pour nombre d’investisseurs privés, c’est une manière de participer à la dynamique de la “pierre suisse” tout en évitant la gestion quotidienne d’un bien et les contraintes liées à l’entretien ou aux locataires.
  • Le fonds génère des revenus principalement issus des loyers encaissés, ainsi que d'éventuelles plus-values lors de la revente de biens. Ces revenus sont distribués aux investisseurs proportionnellement à leurs parts.

Qu'est-ce qu'un fonds immobilier ?

Un fonds immobilier est un instrument de placement collectif réglementé par la LPCC (Loi fédérale sur les placements collectifs de capitaux).  Il permet aux investisseurs (particuliers, caisses de pension, etc.) de détenir indirectement un portefeuille diversifié de biens immobiliers situés majoritairement en Suisse.


L’objectif principal du fonds immobilier est de générer des revenus réguliers par la perception des loyers et, potentiellement, des plus-values lors de la revente d'immeubles.


Chaque part représente une fraction de la valeur totale du portefeuille, ce qui revient à devenir copropriétaire de l’ensemble sans acheter directement un bien. De fait, vous n’avez pas à gérer toutes les démarches administratives d’ordinaire requise dans le cadre d’une acquisition classique.


Pourquoi investir dans un fonds immobilier ?

L’immobilier suisse bénéficie d’une réputation de valeur refuge, notamment grâce à des prix historiquement résilients, une demande soutenue dans les zones économiques les plus actives (Genève, Lausanne, Zurich…) et un cadre légal très structuré.


Une gestion simplifiée

Aucune gestion administrative, aucun suivi d’état des lieux, aucun dialogue avec des locataires : tout est pris en charge par l’équipe du fonds. Votre rôle se limite à détenir vos parts, percevoir les distributions et suivre les rapports de gestion.


Un portefeuille diversifié

Alors qu’un achat immobilier classique concentre votre patrimoine sur un seul objet, un fonds répartit l’investissement sur une multitude d’actifs.


Cette diversification réduit l’exposition aux fluctuations d’un quartier ou d’un segment donné. Logements, bureaux, surfaces commerciales : les risques sont lissés sur une base large, ce qui constitue l’un des points forts de la pierre-papier helvétique.


Accessibilité et liquidités accrues

Avec un fonds immobilier, pas besoin d’investir des millions de francs pour investir. En effet, ce dispositif vous permet d'accéder à la pierre-papier pour un montant initial bien plus faible, souvent l'équivalent du prix d'une part.


De plus, contrairement à l'achat d'un bien en direct, où la vente peut prendre des mois et engendrer des frais importants, les fonds (surtout ceux cotés en Bourse) offrent une liquidité journalière. Vous pouvez acheter ou vendre vos parts aux heures d'ouverture du marché via votre banque ou courtier, facilitant l'ajustement de votre portefeuille.


Comment investir dans un fonds immobilier suisse ?

Où acheter des parts ?

La méthode la plus simple consiste à passer par votre banque ou par un courtier en ligne.

A savoir que les fonds immobiliers cotés se négocient comme une action en Bourse : vous passez un ordre d’achat, et les parts apparaissent ensuite dans votre portefeuille titres.


Ce fonctionnement direct facilite le suivi et permet d’acheter ou de vendre à tout moment aux heures de marché.


Quel est le prix de départ ?

Le ticket d’entrée dépend du prix de la part, qui varie selon le fonds : certains affichent des valeurs unitaires autour de 100 CHF, d’autres dépassent 1 000 CHF. Cette souplesse permet d’étaler son investissement dans le temps et d’ajuster progressivement son exposition à l’immobilier.


Quels types de fonds privilégier ?

Les fonds immobiliers cotés (SIX Swiss Exchange)

Il s’agit d’un type de placement collectif qui regroupe l'argent d'investisseurs pour acheter un portefeuille diversifié d'immeubles suisses. Ses parts sont négociées publiquement sur la Bourse Suisse (SIX Swiss Exchange), offrant ainsi une excellente liquidité par rapport à l'immobilier direct.


Ce modèle permet aux particuliers d'accéder à l'immobilier avec de petits montants et bénéficie d'un régime fiscal préférentiel en Suisse.


Les fonds immobiliers non-cotés (réservés).

Ces fonds ne sont pas échangés en Bourse, ce qui rend leurs parts moins liquides. Ils sont majoritairement destinés aux investisseurs qualifiés ou institutionnels car l'entrée et la sortie sont plus rigoureuses et prennent du temps.


En contrepartie, leur valeur est généralement plus stable, car elle reflète directement la valeur des biens immobiliers, sans l'influence quotidienne du marché boursier. Pour un investisseur privé, la flexibilité est limitée, mais ils offrent une faible volatilité.


Fonds immobilier : combien ça rapporte ?

Les deux types de rendements à suivre

Pour évaluer le rendement complet d'un fonds immobilier, vous devez prendre en compte deux sources de performance :


  • La distribution : il s’agit d’un revenu périodique issu des loyers, versé de manière annuelle ou semestrielle. Il varie selon la composition du portefeuille, le taux d’occupation des biens et les coûts de gestion.
  • La performance totale : c'est la progression de la valeur des parts du fonds. Elle s'apprécie lorsque les immeubles du fonds prennent de la valeur (grâce à l'amélioration énergétique, la revalorisation foncière, la rénovation ciblée, ou la hausse de la demande locale).

Le taux de vacance

Le taux de vacance mesure le pourcentage de biens non loués dans le portefeuille. C'est un indicateur central pour évaluer la solidité d’un fonds immobilier. Ainsi, plus il est bas, plus les immeubles sont occupés, ce qui garantit une meilleure stabilité des loyers encaissés.


Les portefeuilles bien gérés maintiennent un taux de vacance réduit grâce à une sélection rigoureuse des emplacements, une rénovation continue des bâtiments et un suivi actif des locataires.


Les frais à surveiller (TER)

Le Total Expense Ratio (TER) regroupe l’ensemble des coûts prélevés par le fonds : gestion, administration, entretien, audit, communication. Ce pourcentage, exprimé sur la valeur totale du fonds, réduit mécaniquement le rendement net.


Un TER trop élevé peut peser sur la performance, même si les immeubles du portefeuille affichent de bons résultats. Lors de votre sélection, pensez à comparer les TER entre fonds similaires pour repérer ceux qui allient efficacité de gestion et structure de coûts maîtrisée.